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观点财经|房贷的本质和利率关系不大

2019-08-02 15:42 - 查看:
生活中谈到房贷,大家几乎会把全部注意力放在利率高低上。其实,这舍本逐末的讨论。 第一,如果不靠房贷的这个工具,对大量的城市居民来说,凭日常积累的收入,也许20年之后才

  生活中谈到房贷,大家几乎会把全部注意力放在“利率高低”上。其实,这舍本逐末的讨论。

  第一,如果不靠房贷的这个工具,对大量的城市居民来说,凭日常积累的收入,也许20年之后才能买得起眼前的一套房产。

  而有了房贷,今天你就可以享受未来20年之后才能拥有的房产,享受房产给你带来的全部便利。

  第二,生活中,如果不使用“买房”这个融资需求,那我们很难找到一个理由,从银行里面获得几十万或者上百万这样大额度的贷款,而且以这么低的利率。

  要知道,今天整个社会的平均融资成本大概在7.6%,银行企业部门的贷款平均利率在6.8%到7%之间。相比这两个贷款利率来说,今天的房贷利率还是要低很多。

  从某种意义上来说,房贷其实是国家金融部门提供给老百姓的具有一定普惠意义的金融支持方案。

  第三、那么也许你会想一个问题:“难道银行就不担心我贷款后,未来十年二十年我还不起款吗?”

  一是,我们假设未来经济是发展的,人的收入是增长的,这就意味着今后你的收入是完全可以覆盖今天所需要支付的利息的。

  什么叫贷款坏账呢?就是你还不了利息导致资金链断裂。假设你的收入今后是不断增长的,这就意味着,今后你的资金链不会断裂,是有很好的现金流保障的。

  另一个假设是,我们参照日本、香港或者美国曾经经历过的房地产泡沫破灭。即使2006年,美国发生了那么大的金融危机的事件,今天美国的房价平均都已经超过了2006年,创造了历史新高。也就是说,通过时间换空间,房地产的价格长期来看是保值增值的。

  银行不需要担心它未来的资产安全。因为,它认为整体上来说,通过十年、二十年,今天你贷款购买的房产的这个抵押资产,未来一定是升值的。

  最后,也许有的人会说,我尽量不贷款,我手头有钱,或者我觉得贷款压力会很大,这都是可以理解的。

  但是必须要说的是,那些伟大的企业家或者说资产富可敌国像李嘉诚、马云等,也包括你身边的同学、朋友、邻居;也许有的人在10年20年前,和你的资产情况是一样的,收入情况也是一样的,但是因为他过去,用了稍微激进一点的金融杠杆策略,今天他财富的积累就远远的跑赢了你。

  这里面其实有个奥妙:今天中国已经度过了重化工业积累的阶段,整个经济未来的财富增长会越来越表现为虚拟经济,不论企业还是个人,合理利用金融杠杆,是保证自己财富跑赢社会的一个非常合理的方案。

  以上这些应该是我们理解房贷四个最重要的视角,而不包括房贷利率上浮一点或者下降一点带来蛛丝马迹的蝇头小利变化。